[스크랩] 전원주택용 토지매입시 주의사항

고향부동산에 ‘개발불가 복병’ 없나

중앙일보조인스랜드 2007/02/17 11:29

직업이 무역업으로 사업상 외국인을 접대할 일이 많은 석모(36ㆍ여)씨. 최근 접대용으로 경기도 양평군 강상면에 전원주택을 지으려다 큰 낭패를 겪었다. 그는 지난해 9월 현지 부동산중개업자를 통해 전원주택 건축용으로 임야 1000여평을 평당 75만원에 매입했다. 부지 매입 후 곧바로 양평군청에 건축허가를 신청했으나, 군에서는 이 땅이 ‘계획 홍수위’에 걸린다며 허가를 내주지 않았다. ‘계획 홍수위’란 100년만에 한 차례 올 수 있는 최악의 집중호우를 감안, 설정한 수면 높이다. 경기도 조례상 이보다 지대가 낮은 땅에선 주택신축을 포함한 개발행위가 엄격하게 제한을 받는다. 석씨는 결국 부동산중개업자의 말만 믿고 토지이용계획확인서만 확인했다가 쓸모 없는 땅을 비싸게 산 꼴이 됐다. 경치 좋다고 덜컥 땅 샀다 낭패 전원주택 등을 짓기 위해 땅을 매입한 실수요자들을 중심으로 지방자치단체 등의 ‘내규’ 때문에 낭패를 당하는 사례가 많다. ‘내규’란 법률에 따라 지자체나 정부기관 등에서 자체적으로 규정하고 있는 조례ㆍ고시ㆍ공고ㆍ훈령ㆍ예규ㆍ지침 등을 말한다. 이런 규제는 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항을 확인하는 토지이용계확인서에는 기재되지 않는 게 통상적이다. 법령이 아닌 정부단체 차원의 내규로 정해지기 때문이다. 문제는 이 같은 내규에 대해서 현지 공무원이나 중개업자조차 모르는 경우가 대부분이라는 점. 때문에 투자자들은 이를 확인하는데 큰 어려움을 겪는다. 따라서 이번 설에 고향을 방문할 때 자신이나 친지 등의 부동산.특히 땅의 경우 이런 개발을 가로막는 복병이 없는지 체크해 볼 필요가 있겠다. 경기도 양평군에 펜션단지를 개발하려던 A씨는 요즘 속이 쓰리다. 땅을 사놓고 설계까지 마쳤다가 뒤늦게 허가가 불가능하다는 사실을 알았기 때문이다.                       허가가 나지 않은 이유는 이 땅이 환경부 내규로 정해진 녹지자연도상의 8등급에 해당돼서다. ‘녹지자연도’란 상태에 따라 땅을 0∼10등급으로 구분한 것으로, 8등급 이상의 땅은 사실상 개발이 불가능하다. 내규에 의한 규제는 지자체의 지역적 특성에 따라 차이가 있다. 상수원을 끼고 있는 광주ㆍ양평ㆍ남양주 등에는 환경부 등에서 고시로 정한 규제가 많다. 예컨대 상수원 보호구역인 경기도 양평, 광주 등에선 환경부 고시(상수원수질보전특별종합대책) 상 건축허가에 필요한 하수처리 용량을 먼저 배정받아야만 땅을 개발을 할 수 있다. 때문에 하수처리 용량이 바닥난 곳에서 땅을 샀다간 큰 코 다친다. 유물ㆍ유적 출토가 많은 곳도 사정은 비슷하다. 땅 매입전 숨은 규제 살펴야 전문가들은 이런 곳에서 땅을 살 땐 드러난 규제뿐만 아니라 숨어 있는 규제도 반드시 점검해야 한다고 조언한다. 내규에 의한 규제사항은 현지에서 오래 영업한 부동산중개업소나 설계사무소에서 비교적 상세하게 파악하고 있는 경우가 많다. 아니면 환경부 산하 전국 7개 지방환경청에서 실시중인 ‘땅 봐드립니다’ 서비스를 이용해 보는 것도 괜찮다. 최근 환경부는 내규나 고시에 따른 수요자들의 피해사례가 잇따르자 ‘사전입지상담제’를 도입해 실시하고 있다. 이 제도는 민간인들에게 개발사업 구상단계에서 사업가능 여부를 사전에 판단해줘 불필요한 투자를 막기 위해 도입됐다. 수요자들은 해당 지방환경청에 땅의 주소와 사진, 간략한 사업계획서를 제출하면 된다. 토지전문업체인 드림컨츄리 황기봉 사장은 “정부산하기관이나 청 단위의 내규나 지침, 행정지도 등은 규제로 등록조차 안돼 있는 경우도 있다”며 “낭패를 겪지 않기 위해서는 철저한 사전점검이 반드시 필요하다”고 말했다.

출처 : 꿈꾸는 NANIA

글쓴이 : 풀뜯는오빠 원글보기

메모 :